tips voor het investeren in onroerend goed

10 tips voor het kopen van een huis als investering

Zit jij te denken aan het kopen van een huis als investering? Wanneer je geld over hebt, is het investeren in onroerend goed zeker een hele goed en stabiele investering. We hebben uit de laatste financiële crisis geleerd dat aandelen erg instabiel kunnen zijn, terwijl huurinkomsten uit het verhuren van woningen altijd zal blijven aanhouden. Bovendien zal er naar verwachting van de Volkskrant altijd een grote behoefte aan woningen blijven in Nederland.


De volgende 10 tips zullen je helpen om het meeste rendement uit de woning te halen en tegelijkertijd een goede investering te doen.

Weet je zeker dat het jouw ding is?kopen van een woning voor de verhuur

Beleggen in vastgoed is niet puur het incasseren van huurinkomsten. Het kost ook tijd en werk. Je dient betrouwbare huurders te vinden, belasting te betalen, achterstallige huurinkomsten incasseren, enzovoort. Of wat als je huurders overlast veroorzaken op de buren?

Dit betekent ook dat het onderhoud aan de woningen voor jouw rekening zal komen. Je kunt dit natuurlijk uitbesteden, maar dit zal worden ingehouden op je winst. Wanneer je dit niet kunt veroorloven, zal je het wellicht zelf moeten doen. Hoe handig ben je met huishoudelijke klusjes, zoals het ontstoppen van een toilet, het bevestigen van een gipsplaat of het aansluiten van apparaten?

Wanneer dit niet je ding is, dien je te overwegen of het verhuren van woningen wel iets voor jou is.

Betaal eerst je schulden af

Slimme beleggers kunnen schulden verdelen over verschillende portefeuilles. De kleine investeerder in onroerend goed zou dit moeten vermijden.

Wanneer je schulden hebt, kan je deze beter eerst afbetalen om hiermee de rentekosten te verlagen. Denk bijvoorbeeld aan een studieschuld, andere hypotheken, leningen, enzovoort. Houd ook rekening met toekomstige hoge lasten, zoals medische kosten of studiekosten voor de kinderen. In al deze gevallen is het wellicht nog niet het juiste moment om je geld te investeren in onroerend goed.

Aan de andere kant kun je zeggen dat wanneer het rendement op het onroerend goed groter is dan de kosten van de schulden, is het niet nodig om deze schulden eerst af te lossen. Vermijd echter de situatie dat je de schulden niet meer kunt afbetalen. Zorg dat er altijd een veiligheidsbuffer is.

Zorg voor genoeg fondsen

Hou er rekening mee dat je een deel van de aankoopprijs kunt financieren met een hypotheek, maar enige procenten + eventuele renovatiekosten zelf moet kunnen bekostigen.

Houd rekening met rentekosten en belastingwoning kopen om te verhuren

Houd er rekening mee dat je rentekosten moet betalen wanneer je een extra hypotheek of lening afsluit voor het aankopen van de woning. Je moet er tevens rekening mee houden dat je belasting moet betalen over het tweede huis, maar ook dat je geen of beperkt recht heb op renteaftrek wanneer je een woning verhuurt zonder er zelf te wonen. Dit zijn extra kosten.

Belasting Box 3

Het beste is om ervoor te zorgen dat je vastgoed in Box 3 wordt belast. Dit is de afgelopen jaren iets complexer geworden, maar is meestal veel voordeliger dan Box 1. Het houdt in dat je alleen belasting betaalt op basis van de WOZ waarde. Je mag hier zelf niet teveel tijd in je vastgoed steken, en je kunt ook geen kosten aftrekken. Je moet dus ook een buro inschakelen om huurders voor je te vinden – dit kost een beetje geld (tot wel 5% van huuropbrengst) maar het maakt het allemaal ook een stuk passiever.

En op termijn is dit veel voordeliger qua belasting.

Hypotheek aftrekken

We vinden dit zelf geen goed idee, maar als je wel kiest voor een hypotheek kun je deze hypotheek ook aftrekken van je vermogen. Dit is niet de normale hypotheekrenteaftrek, dit is het aflossingsbedrag dat je verschuldigd bent.

Belasting: WOZ waarde vs. huuropbrengst

Daarnaast mag je, als de huurprijs lager ligt dan wat deze op basis van de WOZ waarde geacht wordt te zijn een lager bedrag rekenen.

Bijvoorbeeld met een WOZ-waarde van €180.000, kun je een effectieve waarde nemen van €133.000 als je huuropbrengst €9739 euro per jaar is (€811 euro per maand). Hierbij moet je uitgaan van de huuropbrengst op 1 januari.

Daarnaast is het ook mooi om te weten dat je pas belasting betaalt op 1 januari na de aanloop van het object. Als je dus op 15 januari een woning koopt om te verhuren heb je bijna een heel jaar huuropbrengst belastingvrij – als de woning tenminste de hele tijd verhuurd is.

Voorbeeld belasting op vastgoed 2017

Waarde op 1 januari:
Onroerende zaken in Nederland € 133.330

Waarde van de schulden op 1 januari € 0
Drempel schulden € 0

Rendementsgrondslag € 133.330
Heffingvrij vermogen € 25.000

Grondslag sparen en beleggen € 108.330
67,0% van schijf 1 a 1,63% € 75.000 € 50.250 € 819
33,0% van schijf 1 a 5,39% € 75.000 € 24.750 € 1.334
21,0% van schijf 2 a 1,63% € 33.330 € 6.999 € 114
79,0% van schijf 2 a 5,39% € 36.330 € 28.266 € 1.419

Voordeel uit sparen en beleggen € 3.686

Te betalen aan belasting: €1105.  Dus grofweg minder dan 1,5 maand huur.

 

Bereken de winstmarge

Grote investeerders in onroerend goed streven naar een rendement van 5% tot 7%, maar hebben ook personeel die moet worden betaald. Particuliere, kleine investeerders in onroerend goed zouden rekening moeten houden met een rendement van 10%. Houd ook rekening met de jaarlijkse onderhoudskosten van 1% van de waarde van het onroerend goed.

Andere kosten zijn verzekeringen, mogelijk vve-lasten (waardoor de onderhoudskosten overigens grotendeels hieronder vallen), belasting op onroerend goed en maandelijkse uitgaven.

Koop geen kluswoning

Vergis je niet in het enorme werk wat een kluswoning vereist. Je kunt het misschien voor ene lage prijs kopen, maar de renovatiekosten zullen hoog uitvallen. Tenzij je zelf een aannemersbedrijf hebt en daardoor de kosten kunt drukken, is dit een slecht idee. De hoge renovatiekosten zullen je uiteindelijke winst verkleinen.

Je kunt beter een woning kopen die onder de markt is geprijsd en slechts kleine renovatiewerkzaamheden nodig heeft. Denk hier niet te diep over na, maar houd je blik op het doel: winst maken.

Daarnaast moet je zeker niet zelf gaan klussen – als je zelf klust ziet de Belastingdienst dit namelijk als Box 1 inkomen. En als je al in een hoge belastingschijf zit houdt je natuurlijk niet veel over aan al je werk en investeringen!

Tip: Voeg waarde toe aan de woning. Hoe toevoegen van een slaapkamer verhoogt niet alleen de verkoopwaarde, maar ook de verhuuropbrengst. Bovendien kost het toevoegen van een slaapkamer relatief niet veel. Er zijn ook andere manieren om de waarde te vergroten, zoals een dakterras, nieuwe keuken of nieuwe badkamer.

Bepaal de huurprijs

Bereken wat het rendement zal zijn van elke euro die je investeert. Een rendement van 6% in het eerste jaar als verhuurder wordt als gezond beschouwd in Nederland, met name wanneer de huurinkomsten zullen stijgen.

Begin klein

Hoe duurder het huis, hoe hoger de kosten. Begin klein, met minder risico. Een klein appartement of studiootje is een prima investering om mee te beginnen.

Locatie, locatie, locatie

Kies een locatie waar potentiële huurders graag willen wonen. De huuropbrengsten zullen hier het hoogst zijn en je hoeft niet lang te zoeken naar geschikte huurders.

Tip: Koop een woning in een opkomende buurt. De waarde van woningen in deze buurten zijn vaak nog relatief laag, maar zullen snel stijgen naar mate de populariteit van de buurt stijgt. Dat is een mooi rendement.

Risico’s en opbrengsten van het kopen van een huis als investering

Elke financiële beslissing gaat gepaard met het wegen van de opbrengst en het risico. Is het investeren in vastgoed zinvol voor jou?

Opbrengsten:

  • Je creëert een passief inkomen. Afgezien van de investering en de onderhoudskosten, kun je uiteindelijk geld verdienen zonder dat het veel tijd en energie kost.
  • Je inkomen groeit.
  • De waarde van het onroerend goed kan stijgen, wat een extra winst is.
  • Investeringen in onroerend goed zijn stabiele investeringen vergeleken met investeringen in aandelen. Zelfs wanneer de waarde van de woning daalt, kan deze uiteindelijk weer stijgen en blijf je huurinkomsten ontvangen.

Risico’s:

  • Alhoewel de huurinkomsten passief zijn, kun je problemen krijgen met huurders. Je kunt hiervoor een bedrijf inschakelen die de verhuur regelt.
  • De woning kan onder water komen te staan, wanneer de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Zorg er daarom voor dat je maandelijks de hypotheek afbetaalt.
  • In tegenstelling tot aandelen kun je onroerend goed niet snel verkopen wanneer je markt instort.
  • Je kunt ook niet een deel van het onroerend goed verkopen.
  • De instap- en uitstapkosten zijn hoog (aankoop en verkoop van de woning).
  • Wanneer je geen huurder hebt, dien je zelf voor de kosten op te draaien.
  • Er kunnen onverwachte hoge kosten opdoen, zoals schade, schimmel, een lek, enzovoort.

Houd je verwachtingen realistisch. Zoals met elke investering kan je een goed inkomen genereren uit de investering, maar het kan ook misgaan. Ook kan het zijn dat je het verkeerde onroerend goed hebt gekocht. Je kunt overwegen om met een ervaren partner de investering op de eerste woning te doen. Lees je in ieder geval goed in en zorg dat je bekend bent met zaken die van belang zijn, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Als je vragen hebt horen we dat graag – ik heb zelf al een paar jaar ervaring met vastgoed – en als je de ervaring van mijn familie meerekent kom je samen al gauw uit op bijna een halve eeuw.